Le patrimoine coopératif québécois en habitation

Les coopératives d’habitation au Québec

Depuis les années 1970, il s’est créé plus de 1 000 coopératives d’habitation au Québec, dont la grande majorité est constituée de coopératives locatives et à possession continue. Cette formule favorise l’accessibilité à un habitat de qualité et une prise en charge du milieu de vie par les membres. Dans les dernières années, le secteur de l’habitation coopérative a su innover en créant de nouveaux modèles d’accès à la propriété.

En tant qu’administrateur de la Loi sur les coopératives (RLRQ, chapitre C-67.2), le Ministère doit veiller à la préservation du patrimoine coopératif. Afin de connaître l’importance réelle du parc immobilier des coopératives d’habitation, le Ministère a effectué une recension du patrimoine actuel.

L’importance des coopératives d’habitation

Les informations présentées proviennent des données contenues dans les fiches d’évaluation foncière municipale de chaque immeuble détenu par une coopérative d’habitation. Les rapports annuels de 2015 des 1 197 coopératives possédant des immeubles ont également été utilisés.

Le recensement a permis de faire ressortir les éléments suivants :

• En date du 31 décembre 2017, 1 249 coopératives possédaient en tout 2 676 immeubles¹.
• Au total, 30 291 logements ou maisons ont été répertoriés à partir des fiches d’évaluation foncière.
• Dans l’ensemble, les rapports annuels des coopératives faisaient état de 29 578 membres.
• La valeur totale des immeubles s’élevait à 3,2 milliards de dollars².
• La valeur unitaire moyenne d’un logement coopératif s’élevait à 106 298 $.
• Selon les rapports annuels de 2015, les coopératives ont réalisé un chiffre d’affaires totalisant plus de 229 millions de dollars³.

Les constats

La présentation des données sous forme de tableaux permet de combiner les résultats et d'en tirer plusieurs constats :

• Les régions de Montréal, de la Capitale-Nationale et de la Montérégie comptent le plus grand nombre de coopératives d'habitation.
• Le taux d'occupation des logements semble indiquer qu'il y a, en moyenne, un membre par logement.
• La valeur totale des immeubles dépasse 100 millions de dollars dans six régions du Québec (Capitale-Nationale, Estrie, Montréal, Outaouais, Laval, Montérégie), et elle dépasse un milliard de dollars dans la région de Montréal.
• La valeur unitaire moyenne par logement dépasse 100 000 $ dans quatre régions du Québec :
  • Montréal;
  • Outaouais;
  • Laval;
  • Laurentides.
• Près de la moitié du chiffre d'affaires (113 millions de dollars) est réalisée dans la région de Montréal.
• Plus de 75 % des coopératives possèdent moins de 30 logements. Le nombre de logements par coopérative se chiffre à 24 en moyenne.
• Selon les fiches d'évaluation foncière, près de la moitié des immeubles ont été construits avant 1970 (46,2 %) et le tiers (33,5 %) entre 1971 et 2000.

L’évolution des coopératives d’habitation de 2005 à 2017

• En 2005, le Ministère⁴. a analysé les dossiers de 1 171 coopératives; en 2017, il en a analysé 1 249.
• Le nombre de logements était plus élevé en 2017 qu'en 2005, soit 30 291 comparativement à 25 593.
• La taille moyenne des coopératives a progressé de 2005 à 2017, passant de 21,9 logements à 24,3.
• La valeur totale des immeubles était estimée à 1,1 milliard de dollars en 2005 et à 3,2 milliards de dollars en 2017.
• La valeur unitaire moyenne des logements a plus que doublé de 2005 à 2017, passant de 43 575 $ à 106 298 $.
• Le chiffre d'affaires des coopératives a suivi la même courbe ascendante et représentait 229,8 millions de dollars en 2017, comparativement à 134,2 millions de dollars en 2005.

La protection du patrimoine

En 2015, des modifications à la Loi sur les coopératives (RLRQ, chapitre C-67.2) ont introduit de nouvelles exigences pour les coopératives d’habitation dont les immeubles ont été subventionnés, en vue de protéger l’investissement public dans le parc de logements coopératifs. Afin de préserver ces logements sociaux, la vente des immeubles ou leur changement d’affectation est maintenant assujetti à une autorisation préalable du ministre. De plus, les coopératives ont l’obligation légale de procéder à l’inspection de leurs immeubles. Ces mesures visent à consolider le parc immobilier afin d’en assurer la pérennité.

De nouveaux défis se présentent aux coopératives d’habitation en matière de préservation de leurs actifs. La fin des conventions, l’âge du parc immobilier, le coût de l’entretien des logements et le maintien d’un équilibre budgétaire sont autant d’éléments qui peuvent fragiliser les coopératives. Par contre, la valeur des biens immobiliers qu’elles détiennent pourrait leur servir de levier de croissance.